ปลูกบ้านต้องขออนุญาตไหม เป็นเรื่องที่เจ้าของบ้านควรตรวจสอบก่อนเริ่มงาน เพราะการสร้างบ้านใหม่ไม่ได้พิจารณาแค่ขนาดหรือจำนวนชั้นของบ้านเท่านั้น แต่ยังยังมีเรื่องของกฎหมายก่อสร้างและข้อกำหนดของพื้นที่นั้น ๆ ด้วย โดยทั่วไปการขออนุญาตก่อสร้างบ้านในเขตที่กฎหมายควบคุมอาคารมีผลบังคับใช้จะต้องดำเนินการให้ถูกต้องก่อนเริ่มก่อสร้าง ส่วนงานซ่อมแซมหรือต่อเติมบางประเภทอาจได้รับข้อยกเว้น บทความนี้จะช่วยอธิบายว่าการสร้างบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต ต้องเตรียมเอกสารอะไร และสามารถยื่นเรื่องได้ที่ไหนบ้าง
รู้ก่อน ใบอนุญาตก่อสร้างบ้าน คืออะไร?
ใบอนุญาตก่อสร้างบ้าน คือ เอกสารที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นออกให้เมื่อพิจารณาขออนุญาตการก่อสร้างตามกฎหมาย โดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 กำหนดให้การก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารในพื้นที่ที่กฎหมายใช้บังคับ ต้องได้รับอนุญาตหรือดำเนินการแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ให้ถูกต้องก่อนเริ่มงาน ดังนั้น การขออนุญาตก่อสร้างจึงเป็นขั้นตอนสำคัญที่เจ้าของบ้านต้องตรวจสอบ ไม่ว่าจะสร้างบ้านด้วยตนเองหรือว่าจ้างผู้รับเหมา ทั้งนี้ การยื่นขอใบอนุญาตกับการแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ เป็นคนละขั้นตอนและมีข้อกำหนดด้านเอกสารแตกต่างกัน
สร้างบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต? แยกบ้านสร้างใหม่กับงานต่อเติมก่อน
การสร้างบ้านใหม่กับการต่อเติมบ้านที่มีอยู่แล้ว ไม่ได้ใช้ข้อยกเว้นชุดเดียวกัน หากเป็นการปลูกสร้างบ้านหลังใหม่ในพื้นที่ที่กฎหมายควบคุมอาคารมีผลบังคับใช้ โดยทั่วไปต้องดำเนินการขออนุญาตหรือแจ้งตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดก่อนเริ่มก่อสร้าง ไม่ใช่ดูเพียงว่าบ้านมีพื้นที่กี่ตารางเมตรแล้วสรุปว่าไม่ต้องขออนุญาต
ส่วนงานซ่อมแซมหรือดัดแปลงอาคารเดิมบางลักษณะ อาจเข้าข่ายการกระทำที่ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคารตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) และที่แก้ไขเพิ่มเติม โดยต้องพิจารณาเงื่อนไขของงานแต่ละประเภทประกอบกัน เช่น
- การเปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง โดยไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมเกินเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
- การขยายหรือลดพื้นที่พื้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
- การขยายหรือลดพื้นที่หลังคาภายในขอบเขตที่กฎหมายกำหนด โดยไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
- การซ่อมแซมหรือเปลี่ยนส่วนประกอบเดิมบางประเภท โดยต้องดูชนิดวัสดุและข้อยกเว้นที่เกี่ยวกับโครงสร้างด้วย
ข้อควรระวัง: ตัวเลข 5 ตารางเมตรไม่ได้หมายความว่าสามารถสร้างบ้านใหม่ขนาดเล็กโดยไม่ขออนุญาต และแม้งานบางอย่างไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร ก็ยังต้องไม่ขัดกับข้อกำหนดอื่นที่เกี่ยวข้อง หากไม่แน่ใจควรนำแบบหรือรายละเอียดงานไปสอบถามฝ่ายโยธาของท้องถิ่นก่อนเริ่มก่อสร้าง
เมื่อไรถึงต้องขออนุญาตก่อสร้างบ้าน
การสร้างบ้านต้องขออนุญาตไหม ให้พิจารณาดูก่อนว่าเป็นการก่อสร้างบ้านหลังใหม่หรือเป็นการดัดแปลงจากอาคารเดิม เนื่องจากกฎหมายควบคุมอาคารกำหนดหลักเกณฑ์ของงานแต่ละประเภทแตกต่างกัน โดยเฉพาะงานที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างและการเพิ่มพื้นที่ใช้สอย เจ้าของบ้านควรตรวจสอบรายละเอียดให้ชัดเจนก่อนเริ่มงาน ซึ่งตัวอย่างการก่อสร้างที่ต้องตรวจสอบเรื่องการขออนุญาต ได้แก่
- การก่อสร้างบ้านหลังใหม่ในพื้นที่ที่กฎหมายควบคุมอาคารมีผลบังคับใช้ ไม่ว่าจะเป็นบ้านชั้นเดียวหรือบ้านสองชั้น
- การต่อเติมพื้นที่ใช้สอยหรือขยายหลังคาเกินขอบเขตข้อยกเว้นที่กฎหมายกำหนด
- การดัดแปลงเสา คาน หรือส่วนโครงสร้างที่ทำให้รูปแบบและการรับน้ำหนักของอาคารเปลี่ยนแปลงไป
- การเปลี่ยนแปลงส่วนประกอบอาคารที่เข้าข่ายการดัดแปลงตามกฎหมาย
- การก่อสร้างหรือต่อเติมที่ต้องตรวจสอบระยะห่างจากแนวเขตที่ดินและข้อกำหนดของท้องถิ่นเพิ่มเติม
สำหรับงานต่อเติมที่เกี่ยวข้องกับเสาหรือคานเดิม เจ้าของบ้านควรพิจารณาเรื่องความปลอดภัยควบคู่กับการขออนุญาต โดยสามารถศึกษาวิธีเบื้องต้นในการ ตรวจโครงสร้างบ้าน เพื่อสังเกตความผิดปกติก่อนดำเนินงานได้
เอกสารที่ต้องใช้สำหรับการยื่นขออนุญาตสร้างบ้าน
- โฉนดที่ดิน กรณีเป็นเจ้าของ หากไม่ใช่ต้องมีเอกสารเซ็นต์ยินยอมจากเจ้าของที่ดิน หรือหนังสือยินยอมให้ปลูกบ้านในที่ดิน
- แบบก่อสร้าง โดยมีรายละเอียดครบถ้วนสมบูรณ์ เห็นมุมมองของบ้านทั้ง 4 ด้าน มีสถาปนิกและวิศวกรเซ็นต์รับรอง แบบก่อสร้าง ประกอบไปด้วย แบบก่อสร้างสถาปัตยกรรม แบบวิศวกรรมโครงสร้าง แบบสุขาภิบาลและแบบวิศวกรรมไฟฟ้า
- รายงานคำนวณโครงสร้าง เอกสารที่คำนวณหน้าตัดโครงสร้างของส่วนต่างๆ ทำให้แบบแปลนมีความน่าเชื่อถือ โดยต้องผ่านการคำนวณจากวิศวกรรม เพื่อให้มั่นใจว่าโครงสร้างปลอดภัยมั่นคงแข็งแรง
- หนังสือรับรองผู้ออกแบบวิศวกรและสถาปนิก พร้อมกับแนบสำเนาใบอนุญาต
- สำเนาบัตรประชาชน หากไม่ได้มาดำเนินการเอง ให้ทำหนังสือมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้าน หากเป็นนิติบุคคล ใช้หนังสือรับรองการจดทะเบียนแทน
- ใบขออนุญาตก่อสร้างบ้าน อาคาร ดัดแปลงหรือรื้อถอนอาคาร (ข.1)
ค่าธรรมเนียมเอกสารขอปลูกสร้างบ้าน
- ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตก่อสร้าง ฉบับละ 20 บาท
- ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตดัดแปลง ฉบับละ 10 บาท
- ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตรื้อถอน ฉบับละ 10 บาท
- ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตเคลื่อนย้าย ฉบับละ 10 บาท
- ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตเปลี่ยนการใช้ ฉบับละ 20 บาท
- ค่าธรรมเนียมใบรับรอง ฉบับละ 10 บาท
- ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตหรือใบแทน ใบรับรอง ฉบับละ 5 บาท
ขั้นตอนการขออนุญาตสร้างบ้าน
1.ยื่นคำร้อง
เมื่อเตรียมเอกสารครบถ้วนแล้ว ให้ไปยื่นคำร้อง ขออนุญาตปลูกสร้างบ้านต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น ที่บ้านหลังนั้นอยู่ ยื่นขอสร้างบ้าน รอผลผ่านหรือไม่ เจ้าหน้าที่จะแจ้งให้ทราบและออกใบอนุญาตภายใน 45 วัน
2.ให้สำนักงานเขตท้องถิ่นตรวจแบบแปลน
เมื่อยื่นแบบสร้างบ้านเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นตรวจสอบแบบแปลนที่ยื่น เจ้าหน้าที่ตรวจสอบทั้งรูปแบบและวัสดุที่ใช้ เช็กความว่าถูกต้อง ปลอดภัยต่อการก่อสร้างหรือไม่ หากผ่านจะต้องก่อสร้างตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น
3.รับใบอนุญาตก่อสร้าง
เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสาร หากผ่านจะแจ้งให้ทราบ เพื่อเดินทางไปรับใบอนุญาตปลูกสร้างบ้าน แต่ถ้าไม่ผ่าน เจ้าหน้าที่จะแจ้งให้ดำเนินการยื่นเอกสารเพิ่มเติม เพื่อพิจารณาอีกครั้ง
4.ทำสำเนาใบอนุญาตก่อสร้าง
เมื่อได้รับใบอนุญาตก่อสร้างมาแล้ว แนะนำให้ทำสำเนาเก็บไว้ หรือให้สำเนาแก่ผู้รับเหมา สถาปนิก วิศวกรเก็บไว้คนละ 1 ชุด เมื่อเจ้าหน้าที่ลงตรวจสอบสามารถแสดงหลักฐานต่อเจ้าหน้าที่ได้เลย
การยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน ใช้เวลาเท่าไร
ขั้นตอนการขออนุญาตปลูกสร้างบ้าน ไม่ยาก หลังจากยื่นขอแล้ว ใช้เวลานานไหม เมื่อยื่นเอกสารไปแล้ว หากเอกสารถูกต้อง ครบถ้วน เจ้าหน้าที่ใช้เวลาออกใบอนุญาตภายใน 45 วัน
ทำไมถึงต้องใช้เอกสารขอสร้างบ้าน
เอกสารขอสร้างบ้านหรือใบอนุญาตก่อสร้าง สำคัญมากต้องดำเนินการยื่นขอใบอนุญาตให้เรียบร้อย เหตุผลที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง เพื่อตรวจสอบแบบแปลนบ้านและโครงสร้าง ว่าเป็นไปตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่ ป้องกันอันตราย หรือป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบต่อผู้อื่น ที่อาศัยอยู่ในบริเวณใกล้เคียง
บทลงโทษกรณีการ สร้างบ้านโดยไม่ได้ขออนุญาต
ปลูกบ้าน ไม่ขออนุญาตจะมีบทลงโทษตามมา บทลงโทษมาตรา 65 มีโทษจำคุก 3 เดือนและปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือปรับรายวัน วันละ 10,000 บาท จนกว่าจะทำการขออนุญาตให้ถูกต้อง บทลงโทษมาตรา 40 ถูกสั่งให้หยุดก่อสร้าง ห้ามเข้าพื้นที่ก่อสร้าง รอจนกว่าจะขออนุญาต และบทลงโทษมาตรา 66 ระวางโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ระวางโทษปรับรายวัน วันละไม่เกิน 30,000 บาท
สร้างบ้าน ปลูกบ้านต้องขอใบอนุญาตไหม แบบไหนเข้าข่ายต้องขอใบอนุญาต และไม่จำเป็นต้องขอใบอนุญาต เอกสารที่ต้องเตรียมมีอะไรบ้าง ขั้นตอนการขอใบอนุญาตก่อสร้าง ทำอย่างไร ค่าธรรมเนียมเท่าไหร่ ทั้งหมดนี้คือสาระความรู้ แนวทางดีๆ ที่เรานำมาฝาก คิดจะสร้างบ้านต้องศึกษาให้ดี ถ้าไม่ทำตามกฎหมาย สร้างบ้านโดยไม่ขออนุญาตจะมีบทลงโทษตามมาแน่นอน
เมื่อสร้างบ้านเสร็จแล้ว หรือซื้อบ้านโครงการ บ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง ก่อนโอนต้องตรวจสอบ เช็กให้ดีทุกจุด เพื่อความมั่นใจ จ้าง Pass Engineering เข้าไปตรวจสอบ ดีที่สุด รับตรวจบ้าน คอนโด อาคาร สำนักงานทั่วประเทศ ตรวจบ้านระหว่างก่อสร้าง มองเห็นทุกปัญหา ตรวจด้วยเครื่องมือทันสมัย ทีมงานวิศวกรและสถาปนิก มีใบอนุญาตถูกต้อง มั่นใจได้เลย ทุกจุดบกพร่องที่เรามองเห็น รู้ก่อนแก้เร็ว ไม่เสียเงินจุกจิก ไม่เสียความรู้สึกอีกด้วย
