ทำความรู้จักกับ การตรวจสอบอาคาร เรื่องสำคัญที่ไม่ควรพลาด

การตรวจสอบอาคาร คืออะไร

การตรวจสอบอาคาร คือ กระบวนการตรวจสอบสภาพโดยรวมของอาคาร ตรวจสอบความมั่นคง แข็งแรงของอาคาร ตรวจสอบโครงสร้างของอาคาร รวมถึงการตรวจเช็คระบบต่างๆ เช่น ระบบปรับอากาศ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบดับเพลิง เป็นต้น การตรวจสอบอาคารเพื่อหาข้อบกพร่อง หรือการชำรุดเสียหาย เพื่อซ่อมแซม แก้ไขและบำรุงรักษาอย่างถูกต้อง เพื่อให้มั่นใจว่าอาคารก่อสร้างได้มาตรฐาน มีความปลอดภัยต่อผู้ใช้อาคาร ทั้งต่อชีวิต ร่างกายและทรัพย์สิน 

อ่านเพิ่มเติม : ปัญหา บ้านทรุด เกิดจากอะไร หาสาเหตุและวิธีแก้ไข

ทำไมถึงต้องตรวจอาคาร

การตรวจสอบอาคาร ไม่ว่าจะเป็นอาคารขนาดใหญ่หรือเล็ก ก็เป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ใช้งานจะได้รับความปลอดภัยสูงสุด และไม่ส่งผลกระทบต่อชุมชนหรือผู้ที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียง นอกจากนี้การตรวจอาคารยังช่วยยืนยันว่าโครงสร้างต่าง ๆ มีความมั่นคง แข็งแรง ปลอดภัยต่อสุขภาพ ชีวิต ร่างกาย และทรัพย์สิน

โดยเจ้าของสถานที่ต้องจัดให้มีการตรวจสอบสภาพอาคารตามที่กฎหมายกำหนดไว้ใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 32 ทวิ ซึ่งถือเป็นหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติอย่างเคร่งครัด

ประเภทของการตรวจสอบอาคาร

ในขั้นตอนของการดำเนินงานจะถูกแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบหลัก ๆ ดังนี้

1. การตรวจสอบอาคารขนาดใหญ่ (การตรวจตามรอบ 5 ปี)

เป็นการตรวจสอบโครงสร้างอาคารและระบบวิศวกรรมทุกระบบอย่างละเอียดเชิงลึก ซึ่งต้องทำการประเมินครั้งใหญ่ในทุก ๆ 5 ปี โดยผู้เชี่ยวชาญจะต้องจัดทำรายการตรวจสอบอาคาร คล้ายกับการใช้ Checklist ตรวจรับบ้าน ที่ช่วยให้การตรวจสอบแต่ละส่วนเป็นระบบและลดโอกาสมองข้ามรายละเอียดสำคัญ พร้อมกับแผนงานต่างๆ มอบให้แก่เจ้าของอาคาร ดังนี้

• แผนปฏิบัติการบำรุงรักษาอุปกรณ์ จัดทำคู่มือแนะนำแนวทางในการดูแลรักษาเชิงป้องกัน เพื่อให้เจ้าของอาคารใช้เป็นคู่มือปฏิบัติงานจริง
• แผนการตรวจประจำปี กำหนดแนวทางและเช็กลิสต์สําหรับใช้ในการตรวจสอบอาคารประจำปี เพื่อให้การดูแลรักษาเสร็จสิ้นอย่างต่อเนื่อง

2. การตรวจสอบอาคารประจำปี

เป็นการประเมินสภาพทั่วไปตามแผนงานที่ถูกจัดทำไว้ล่วงหน้าจากรอบ 5 ปี โดยจะเป็นการตรวจเช็กทั้งตัวโครงสร้างและอุปกรณ์ประกอบอาคารที่สำคัญในทุก ๆ ปี เพื่อเฝ้าระวังและบำรุงรักษาให้อาคารอยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งานและปลอดภัยอยู่เสมอ

อาคารแบบไหนที่ต้องทำการตรวจสอบ

อาคารที่เข้าข่ายต้องตรวจสอบตามกฎหมาย มีทั้งหมด 9 ประเภท โดยพิจารณาจากขนาด พื้นที่ใช้สอย ความสูง และลักษณะการใช้งานของอาคาร ดังนี้

1. อาคารขนาดใหญ่พิเศษ
   อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันทุกชั้นตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
2. อาคารสูง
   อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป โดยวัดจากระดับพื้นดินถึงดาดฟ้า (ในกรณีอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยา ให้วัดถึงยอดผนังชั้นบนสุด)
3. อาคารชุมนุมคน
   อาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือรองรับผู้ใช้งานตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป
4. โรงแรม
   อาคารที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
5. โรงมหรสพ
   อาคารที่ใช้สำหรับฉายภาพยนตร์ การแสดง หรือกิจกรรมบันเทิงต่าง ๆ
6. อาคารชุด (คอนโดมิเนียม)
   อาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป และมีการอยู่อาศัยร่วมกันหลายครัวเรือน
7. อาคารโรงงาน
   อาคารหรือส่วนหนึ่งของโรงงานที่มีความสูงมากกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป
8. สถานบริการ
   อาคารหรือพื้นที่ที่ใช้ประกอบกิจการสถานบริการ โดยมีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป
9. ป้ายขนาดใหญ่
   ป้ายที่มีความสูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตรขึ้นไป

วิธีการตรวจสอบอาคารต้องเช็กอะไรบ้าง

1.ตรวจสอบความแข็งแรง และมั่นคงของอาคาร

เป็นการ ตรวจสอบโครงสร้างอาคาร ว่ามีการดัดแปลง หรือการปรับปรุงหรือไม่ การรับน้ำหนักของตัวอาคาร สภาพการใช้งานของอาคารเป็นอย่างไร รวมถึงปัญหาด้านโครงสร้างต่างๆ เช่น รอยแตกร้าว หรือความเสียหายต่าง ๆ ซึ่งมีความใกล้เคียงกับขั้นตอน ตรวจโครงสร้างบ้าน ที่ต้องประเมินความแข็งแรงและความปลอดภัยของตัวอาคาร

2.ตรวจสอบระบบและอุปกรณ์ประกอบอาคาร

สำหรับรายละเอียดการตรวจสอบอาคาร ตรวจสอบระบบต่างๆ เช่น ตรวจสอบระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบปรับอากาศ ระบบระบายความร้อน ระบบการระบายน้ำ ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบจ่ายน้ำมันดับเพลิง สัญญาณแจ้งเตือนไฟไหม้ ฯลฯ

3.ระบบบริหารความปลอดภัยในอาคาร

การจัดทำแผนการป้องกันและระงับอัคคีภัย แผนการซ้อมอพยพ แผนการบริหารจัดการเกี่ยวกับความปลอดภัยในอาคาร และแผนการบริหารจัดการผู้ตรวจสอบอาคาร

ผู้ใดบ้างที่สามารถตรวจอาคารได้

การตรวจสอบอาคารที่สามารถทำได้มี 2 แบบ คือ

1. บุคคลธรรมดา

บุคคลที่สามารถตรวจอาคารได้ ต้องมีคุณสมบัติ ดังนี้

• เป็นผู้ได้รับใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ เช่น วิศวกรควบคุม หรือสถาปนิกควบคุม ตามกฎหมาย
• ผ่านการอบรมหลักสูตร  “การตรวจสอบสภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบอาคาร” จากหน่วยงานที่คณะกรรมการควบคุมอาคารรับรอง
• ได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบอาคารอย่างถูกต้อง
• ไม่เคยถูกเพิกถอนการขึ้นทะเบียน ภายในระยะเวลา 2 ปี ก่อนยื่นขอขึ้นทะเบียน

2. นิติบุคคล

ในกรณีเป็นบริษัทหรือองค์กร ต้องมีคุณสมบัติ ดังนี้

• จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย
• มีบุคลากรที่เป็นผู้ตรวจสอบอาคาร (วิศวกร/สถาปนิก) ซึ่งได้รับใบอนุญาตและผ่านการอบรมตามที่กำหนด
• มีโครงสร้างผู้ถือหุ้นและกรรมการ เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด
• บุคลากรที่เกี่ยวข้องต้องไม่เคยถูกเพิกถอนการขึ้นทะเบียน ภายในระยะเวลา 2 ปี ก่อนยื่นขอขึ้นทะเบียน

คำถามที่พบบ่อยด้านงานตรวจสอบอาคาร

การตรวจสอบอาคารเป็นเรื่องที่สำคัญ เพื่อให้มั่นใจว่าอาคารมีความมั่นคง แข็งแรง ปลอดภัย ไม่ส่งผลกระทบต่อร่างกาย ชีวิตและทรัพย์ของผู้ใช้อาคาร ผู้ตรวจสอบอาคารต้องมีคุณสมบัติตามที่กฎหมายกำหนด พรบ. การตรวจอาคาร สำหรับอาคารขนาดใหญ่ต้องตรวจสอบทุกๆ 5 ปี อาคารทั่วไปต้องตรวจสอบทุกๆ 1 ปี การไม่ตรวจสอบอาคารมีโทษทางกฎหมาย สำหรับผู้ประกอบธุรกิจท่านใดที่กำลังมองหาบริษัทรับตรวจสอบ Pass Engineering บริการตรวจสอบอาคาร รับตรวจสอบบ้านและคอนโด ตรวจสอบละเอียด ตั้งแต่งานโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า-ประปา ตรวจสภาพการใช้งาน ไปจนถึงงานตกแต่งภายในภายนอก ทีมวิศวกรมีใบประกอบวิชาชีพ ตรวจสอบด้วยเครื่องมือทันสมัย เพื่อหาข้อบกพร่อง สร้างความมั่นใจให้กับผู้อยู่อาศัยได้ร้อยเปอร์เซ็นต์