ทำความรู้จักกับ การตรวจสอบอาคาร เรื่องสำคัญที่ไม่ควรพลาด

การตรวจสอบอาคาร คืออะไร

การตรวจสอบอาคาร คือ กระบวนการตรวจสอบสภาพโดยรวมของอาคาร ตรวจสอบความมั่นคง แข็งแรงของอาคาร ตรวจสอบโครงสร้างของอาคาร รวมถึงการตรวจเช็คระบบต่างๆ เช่น ระบบปรับอากาศ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบดับเพลิง เป็นต้น การตรวจสอบอาคารเพื่อหาข้อบกพร่อง หรือการชำรุดเสียหาย เพื่อซ่อมแซม แก้ไขและบำรุงรักษาอย่างถูกต้อง เพื่อให้มั่นใจว่าอาคารก่อสร้างได้มาตรฐาน มีความปลอดภัยต่อผู้ใช้อาคาร ทั้งต่อชีวิต ร่างกายและทรัพย์สิน 

อ่านเพิ่มเติม : ปัญหา บ้านทรุด เกิดจากอะไร หาสาเหตุและวิธีแก้ไข

ทำไมถึงต้องตรวจอาคาร

การตรวจสอบการเพื่อให้มั่นใจ ว่าผู้ใช้อาคารจะได้รับความปลอดภัย รวมถึงไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ที่อยู่บริเวณใกล้เคียง ทำให้มั่นใจว่าอาคาร มีความมั่นคง แข็งแรง เพื่อให้เกิดความปลอดภัยต่อสุขภาพ ชีวิต ร่างกาย และทรัพย์สิน โดยผู้ที่จะต้องตรวจสอบอาคารต้องตรวจสอบอาคารตามกฎหมายการตรวจสอบอาคาร หรือ พรบ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 32 การตรวจสอบอาคารเป็นเรื่องสำคัญมาก

การตรวจสอบอาคารแบ่งเป็นแบบใดบ้าง

1.การตรวจสอบอาคารขนาดใหญ่

การตรวจสอบสภาพอาคารขนาดใหญ่ เป็นการตรวจสอบโครงสร้างของอาคารและตรวจสอบระบบทุกระบบ ที่อยู่ในอาคาร และต้องมีการตรวจสอบอย่างสม่ำเสมอ หรือตรวจสอบอาคารในทุกๆ 5 ปี การตรวจสอบอาคารใหญ่ ผู้ตรวจสอบอาคารต้องจัดทำแผนการต่างๆ ดังนี้

• แผนปฏิบัติการในการตรวจสอบบำรุงและอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคาร โดยมีการจัดทำคู่มือการปฏิบัติตามแผนให้กับเจ้าของอาคาร เพื่อเป็นแนวทางในการตรวจบำรุงอาคาร
• แผนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ของอาคารประจำปี แนวทางการตรวจสอบอาคารตามแผนดังกล่าว ให้เจ้าของอาคารเพื่อเป็นแนวทางในการตรวจสอบอาคารประจำปี

2.การตรวจสอบอาคารประจำปี

การตรวจสอบอาคารประจำปี เป็นการตรวจสอบอาคารตามแผนที่ถูกจัดทำขึ้น โดยจำเป็นต้องตรวจสอบทั้งตัวของอาคาร รวมถึงอุปกรณ์ประกอบต่างๆ ที่สำคัญจะต้องมีการตรวจสอบอาคารในทุกๆ ปี ตามที่ผู้ตรวจสอบอาคารได้ทำแนวทางไว้ให้ในการตรวจสอบอาคารใหญ่

อาคารแบบไหนที่ต้องทำการตรวจสอบ

อาคารที่เข้าข่ายต้องตรวจสอบตามกฎหมาย มีทั้งหมด 9 ประเภท โดยพิจารณาจากขนาด พื้นที่ใช้สอย ความสูง และลักษณะการใช้งานของอาคาร ดังนี้

1. อาคารขนาดใหญ่พิเศษ
   อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันทุกชั้นตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
2. อาคารสูง
   อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป โดยวัดจากระดับพื้นดินถึงดาดฟ้า (ในกรณีอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยา ให้วัดถึงยอดผนังชั้นบนสุด)
3. อาคารชุมนุมคน
   อาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือรองรับผู้ใช้งานตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป
4. โรงแรม
   อาคารที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
5. โรงมหรสพ
   อาคารที่ใช้สำหรับฉายภาพยนตร์ การแสดง หรือกิจกรรมบันเทิงต่าง ๆ
6. อาคารชุด (คอนโดมิเนียม)
   อาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป และมีการอยู่อาศัยร่วมกันหลายครัวเรือน
7. อาคารโรงงาน
   อาคารหรือส่วนหนึ่งของโรงงานที่มีความสูงมากกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป
8. สถานบริการ
   อาคารหรือพื้นที่ที่ใช้ประกอบกิจการสถานบริการ โดยมีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป
9. ป้ายขนาดใหญ่
   ป้ายที่มีความสูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตรขึ้นไป

วิธีการตรวจสอบอาคารต้องเช็กอะไรบ้าง

1.ตรวจสอบความมั่นคง แข็งแรง

การตรวจสอบโครงสร้างอาคารว่ามีการดัดแปลง หรือการปรับปรุงหรือไม่ การรับน้ำหนักของอาคาร สภาพการใช้งานของอาคารเป็นอย่างไร การดัดแปลงวัสดุก่อสร้าง หรือวัสดุตกแต่ง

2.ตรวจสอบระบบและอุปกรณ์ประกอบอาคาร

สำหรับรายละเอียดการตรวจสอบอาคาร ตรวจสอบระบบต่างๆ เช่น ตรวจสอบระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบปรับอากาศ ระบบระบายความร้อน ระบบการระบายน้ำ ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบจ่ายน้ำมันดับเพลิง สัญญาณแจ้งเตือนไฟไหม้ ฯลฯ

3.ระบบบริหารความปลอดภัยในอาคาร

การจัดทำแผนการป้องกันและระงับอัคคีภัย แผนการซ้อมอพยพ แผนการบริหารจัดการเกี่ยวกับความปลอดภัยในอาคาร และแผนการบริหารจัดการผู้ตรวจสอบอาคาร

ผู้ใดบ้างที่สามารถตรวจอาคารได้

การตรวจสอบอาคารที่สามารถทำได้มี 2 แบบ คือ

1. บุคคลธรรมดา

บุคคลที่สามารถตรวจอาคารได้ ต้องมีคุณสมบัติ ดังนี้

• เป็นผู้ได้รับใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ เช่น วิศวกรควบคุม หรือสถาปนิกควบคุม ตามกฎหมาย
• ผ่านการอบรมหลักสูตร  “การตรวจสอบสภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบอาคาร” จากหน่วยงานที่คณะกรรมการควบคุมอาคารรับรอง
• ได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบอาคารอย่างถูกต้อง
• ไม่เคยถูกเพิกถอนการขึ้นทะเบียน ภายในระยะเวลา 2 ปี ก่อนยื่นขอขึ้นทะเบียน

2. นิติบุคคล

ในกรณีเป็นบริษัทหรือองค์กร ต้องมีคุณสมบัติ ดังนี้

• จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย
• มีบุคลากรที่เป็นผู้ตรวจสอบอาคาร (วิศวกร/สถาปนิก) ซึ่งได้รับใบอนุญาตและผ่านการอบรมตามที่กำหนด
• มีโครงสร้างผู้ถือหุ้นและกรรมการ เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด
• บุคลากรที่เกี่ยวข้องต้องไม่เคยถูกเพิกถอนการขึ้นทะเบียน ภายในระยะเวลา 2 ปี ก่อนยื่นขอขึ้นทะเบียน

คำถามที่พบบ่อยด้านงานตรวจสอบอาคาร

การตรวจสอบอาคารเป็นเรื่องที่สำคัญ เพื่อให้มั่นใจว่าอาคารมีความมั่นคง แข็งแรง ปลอดภัย ไม่ส่งผลกระทบต่อร่างกาย ชีวิตและทรัพย์ของผู้ใช้อาคาร ผู้ตรวจสอบอาคารต้องมีคุณสมบัติตามที่กฎหมายกำหนด พรบ. การตรวจอาคาร สำหรับอาคารขนาดใหญ่ต้องตรวจสอบทุกๆ 5 ปี อาคารทั่วไปต้องตรวจสอบทุกๆ 1 ปี การไม่ตรวจสอบอาคารมีโทษทางกฎหมาย สำหรับผู้ประกอบธุรกิจท่านใดที่กำลังมองหาบริษัทรับตรวจสอบ Pass Engineering บริการตรวจสอบอาคาร รับตรวจสอบบ้านและคอนโด ตรวจสอบละเอียด ตั้งแต่งานโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า-ประปา ตรวจสภาพการใช้งาน ไปจนถึงงานตกแต่งภายในภายนอก ทีมวิศวกรมีใบประกอบวิชาชีพ ตรวจสอบด้วยเครื่องมือทันสมัย เพื่อหาข้อบกพร่อง สร้างความมั่นใจให้กับผู้อยู่อาศัยได้ร้อยเปอร์เซ็นต์